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杭州房屋抵押贷款业务中往往都存有哪些风险
杭州房屋抵押贷款业务中往往都存有哪些风险?就请大家认真阅读下文:
存有风险一:在杭州房屋抵押贷款中存有租凭对抗风险。
1、相关的抵押物难以处置。很多时候按照买卖不破租凭的原则,当先租后抵借款人即使在不能按期还贷情况下,由于租凭的仍然有效就让银行很难进行处置抵押房产。
2、租金收入难以获得。当借款人与银行签订借款合同前,如果与抵押房产承租人签订时间较长的租凭协议,且还会要求承租人一次性付清租凭费;或者借款人能以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,银行就会难以获得租金收入用于还贷了。
3、抵押物拍卖价格的不公正。当借贷人不能按期进行还贷,虽然银行有权处置抵押房产用来归还贷款,但是当银行进行拍卖抵押房产时,按照我国目前的法律规定,承租人是有优先购买权的,这就能采取措施来故意压低房产的拍卖价格。
存有风险二:在杭州房屋抵押贷款中也存有抵押登记权风险。
1、一物多押的风险。依据相关担保法第35条第2款规定,财产抵押后该财产的价值会大于所担保债权的余额部分,虽然还能再次进行抵押,但是却不能超出其余额的部分;当借款人能将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭其抵押房产就会很难处置变现。
2、土地使用权的风险。当银行进行办理房产抵押登记手续时,如果只是办理了房产抵押登记而没有进行办理土地使用权抵押登记,其抵押的房产就会无法处置变现;再依据我国法律规定,集体土地是不能进行用来抵押的,当农村的集体土地如果用来办理抵押贷款资金就必须要转化为国有土地。
3、登记期限的风险。很多时候银行在办理房产抵押贷款时,如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致,当贷款到期无法进行收回,其抵押登记也就会到期,银行势必无法再进行处置抵押房产。
存有风险三:土地用途变更的风险。很多时候出让土地会根据用途不同有很多种,其价值也是完全不同的,尤其是工业和仓储等一类出让地,因为其获得的成本低廉,如果能够转变为住宅、商业、旅游和娱乐等用途的经营性用地,其价值就会数倍的增长,当仓库用地变成娱乐中心用地,依据相关法律规定国家就无偿收回土地使用权,银行也就无法进行处置抵押房产。
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